Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung? Diese Frage kam kürzlich in einem meiner Beratungsgespräche auf. Anlass war eine Neubauwohnung in Dieburg, deren Finanzierung ich für einen Kunden begleite.
Die Finanzierung ist inzwischen beantragt. Sein Steuerberater prüft jetzt die steuerlichen Voraussetzungen und berechnet die individuellen Steuervorteile. Die wichtigsten Abschreibungsregeln habe ich hier zum Nachlesen zusammengestellt.
Die folgenden Informationen bieten eine erste Orientierung zu den Abschreibungen für vermietete Wohnimmobilien in Deutschland. Stand: 11. November 2026.
Die Angaben zur Sonder-AfA beziehen sich auf Bauanträge/Bauanzeigen vom 1. Januar 2023 bis 30. September 2029. Für ältere Förderzeiträume gelten teilweise andere Voraussetzungen.
Welche AfA geht auch ohne EH40?
Auch ein vermieteter Neubau ohne Effizienzhaus-40-Standard kann die 5 % degressive AfA nutzen. EH40 mit QNG-Nachweis ist erst für die zusätzliche Sonderabschreibung erforderlich. Eine KfW-Finanzierung ist dafür keine Voraussetzung.
| Abschreibung | Ohne EH40 möglich? | Wichtige Bedingungen |
|---|---|---|
| Linear 3 % jährlich von den Gebäudekosten | Ja | Fertigstellung ab 2023. Kein besonderer Effizienzstandard und keine AfA-Kostenobergrenze. |
| Degressiv 5 % jährlich vom jeweiligen Restwert | Ja, z. B. bei EH55 | Baubeginn bei eigener Herstellung bzw. verbindlicher Kaufvertrag beim Erwerb: 01.10.2023–30.09.2029. Kein QNG-Nachweis und keine AfA-Kostenobergrenze. |
| Zusätzliche Sonder-AfA Bis zu 5 % jährlich für vier Jahre | Nein. EH40 mit QNG-Nachweis erforderlich. | EH40 mit QNG; Bauantrag/Bauanzeige 01.01.2023–30.09.2029; Kosten höchstens 5.200 €/m², Sonder-AfA-Basis höchstens 4.000 €/m². Weitere Bedingungen siehe unten. |
Linear und degressiv sind Alternativen. Die Sonder-AfA kann bei erfüllten Voraussetzungen jeweils hinzukommen. Ohne EH40/QNG entfällt nur die zusätzliche Sonder-AfA, nicht automatisch die degressive 5-%-AfA.
Beim Kauf muss die Anschaffung für die degressive AfA spätestens im Fertigstellungsjahr erfolgen; maßgeblich ist regelmäßig der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Im ersten Jahr gilt die reguläre AfA zeitanteilig. Ein späterer Wechsel von degressiv zu linear ist möglich. Bei eigener Herstellung zählt für den Baubeginn das Datum der Baubeginnsanzeige; ist sie landesrechtlich nicht vorgeschrieben, muss der Baubeginn der Baubehörde freiwillig angezeigt werden. Die genannten Gebäudeabschreibungen gelten nicht für das selbst bewohnte Eigenheim. Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 und 5a EStG.
Beispiel: 400.000 € Gebäudeanteil
So unterscheiden sich 3 % lineare und 5 % degressive AfA in den ersten zehn Jahren. Angenommen sind 400.000 € abschreibungsfähige Gebäudekosten ohne Grundstück, zehn volle Abschreibungsjahre und erfüllte Voraussetzungen. Ohne Sonder-AfA und ohne Wechsel zur linearen Abschreibung.
| Jahr | Linear · 3 % | Degressiv · 5 % |
|---|---|---|
| 1 | 12.000 € | 20.000 € |
| 2 | 12.000 € | 19.000 € |
| 3 | 12.000 € | 18.050 € |
| 4 | 12.000 € | 17.148 € |
| 5 | 12.000 € | 16.290 € |
| 6 | 12.000 € | 15.476 € |
| 7 | 12.000 € | 14.702 € |
| 8 | 12.000 € | 13.967 € |
| 9 | 12.000 € | 13.268 € |
| 10 | 12.000 € | 12.605 € |
| Summe nach 10 Jahren | 120.000 € | 160.505 € |
Mit der degressiven AfA werden in diesem Beispiel in zehn Jahren rund 40.505 € mehr abgeschrieben. Das ist vorgezogene Abschreibung, keine Steuererstattung in dieser Höhe. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt vom persönlichen Steuersatz ab; das gesamte Abschreibungsvolumen bleibt gleich.
Linear: jährlich 3 % von 400.000 €. Degressiv: jährlich 5 % vom verbleibenden Restwert. Im tatsächlichen Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr wird die reguläre AfA gegebenenfalls monatsanteilig gekürzt. Die Gesamtsumme wird aus den Centbeträgen berechnet. Deshalb ergibt das Addieren der angezeigten, auf volle Euro gerundeten Jahreswerte hier eine um 1 € höhere Summe.
Zusätzlich bis zu 5 % Sonderabschreibung
Nach § 7b EStG sind im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr und den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA möglich. Anders als die reguläre AfA wird die Sonder-AfA im ersten Jahr nicht monatsanteilig gekürzt. Es gelten insbesondere:
- Bauantrag oder Bauanzeige: 1. Januar 2023 bis 30. September 2029. Dieses Datum ist vom Baubeginn für die degressive AfA zu unterscheiden.
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung; beim Kauf Anschaffung spätestens im Fertigstellungsjahr.
- Kostenobergrenze: 5.200 € je m² Wohnfläche für die maßgeblichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Überschreitung entfällt die Sonderabschreibung vollständig.
- Förderfähige Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.
- Entgeltliche Wohnraumvermietung im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr und den folgenden neun Jahren; keine vorübergehende Beherbergung.
Rückforderung beachten: Die Sonder-AfA ist insbesondere bei Verletzung der Vermietungsvoraussetzung, einem steuerfreien Verkauf innerhalb dieses Zeitraums oder einer Überschreitung der Kostenobergrenze durch nachträgliche Kosten in den ersten drei Folgejahren rückgängig zu machen. Steuernachzahlungen und Zinsen können entstehen.
Für die Beratung: Kaufpreisaufteilung, Kostennachweis, Bauantragsdatum, QNG-Zertifikat und Vermietungsplanung vor dem Kauf steuerlich prüfen lassen. Auch ein Ersatzneubau nach Abriss ist nicht automatisch begünstigt (BFH, IX R 24/24).
Abschreibung mindert das steuerpflichtige Einkommen; 5 % Abschreibung bedeuten keine 5 % Steuerersparnis. Höhere Abschreibungen zu Beginn ziehen den Abzug vor, erhöhen aber nicht das gesamte Abschreibungsvolumen.
Quellen zum Nachlesen
- Bundesbauministerium – FAQ zur degressiven AfA, ohne besonderen Effizienzstandard
- § 7 EStG – lineare und degressive Gebäude-AfA
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
- BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025, insbesondere Rn. 38–60: Kosten, Grundstücksanteil und Grenzen
- BFH, IX R 12/14 – Anforderungen an die vertragliche Kaufpreisaufteilung