Finanzierungsalltag · Kaufvertrag
Die Küche bleibt im Haus. Im Kaufvertrag soll sie deshalb einen eigenen Preis erhalten. Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Soweit mitverkaufte Gegenstände nicht zum steuerlichen Grundstück gehören, kann der darauf entfallende Kaufpreis außerhalb der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer liegen. Für die Finanzierung lohnt sich dennoch ein zweiter Blick.
Die folgende Fallkonstellation ist zur Veranschaulichung vereinfacht dargestellt. Sie enthält keine Namen, Orte oder identifizierenden Objektdaten. Alle Zahlen im Rechenbeispiel sind frei gewählt und gehören zu keinem konkreten Finanzierungsvorgang.
Der Küchenpreis muss nachvollziehbar sein
Die bloße Bezeichnung als Einbauküche und ein gesonderter Betrag garantieren keine steuerliche Anerkennung. Entscheidend sind die rechtliche Einordnung der mitverkauften Gegenstände und eine ernsthafte, wirtschaftlich plausible Preisaufteilung. Bei einer üblichen mitverkauften Einbauküche kann eine gesonderte Berücksichtigung in Betracht kommen; Besonderheiten des Einbaus sind im Einzelfall zu prüfen.
Alter, Zustand, Ausstattung und ein nachvollziehbarer Zeitwert helfen bei der Dokumentation. Fotos, Inventarliste und vorhandene Rechnungen können die Einordnung unterstützen. Ein künstlich überhöhter Betrag allein zur Steuerersparnis ist keine belastbare Grundlage. Die Vertragsgestaltung gehört ins Notariat; steuerliche Zweifelsfragen in die Steuerberatung.
Warum die Bank die Aufteilung ebenfalls prüft
Eine mitgekaufte Küche ist nicht automatisch zusätzliche werthaltige Immobiliensicherheit. Je nach Bank kann ein gesonderter Inventarpreis den für die Finanzierung angesetzten Immobilienkaufpreis reduzieren. Die Bank kann aber auch einen eigenständig ermittelten Objektwert verwenden. Ein Abzug führt daher nicht zwingend zu einem entsprechend niedrigeren Sicherheitenwert – und erst recht nicht automatisch zu einem höheren Zins.
Bleibt das Darlehen gleich und sinkt der maßgebliche Sicherheitenwert, steigt rechnerisch der Beleihungsauslauf. Ob das eine Konditionsgrenze überschreitet, hängt von den Bewertungs- und Preisregeln des Instituts ab. Wird die Küche aus zusätzlichen Eigenmitteln bezahlt und das Darlehen entsprechend kleiner, kann sich ein anderes Ergebnis ergeben. Auch die geringeren Erwerbsnebenkosten sind in der Gesamtplanung zu berücksichtigen.
Ein bewusst vereinfachtes Rechenbeispiel
Angenommen, Haus und Küche kosten zusammen 400.000 Euro. Auf die Küche entfallen nachvollziehbare 10.000 Euro. Bei einem rein beispielhaft angesetzten Grunderwerbsteuersatz von 6 Prozent ergäbe sich bei vollständiger Anerkennung eine Steuerersparnis von 600 Euro. Der tatsächlich geltende Steuersatz hängt vom Bundesland ab.
Für das Finanzierungsbeispiel nehmen wir zusätzlich an, dass die Bank zunächst 400.000 Euro, nach der Aufteilung aber 390.000 Euro als maßgeblichen Sicherheitenwert ansetzt. Bei unverändert 320.000 Euro Darlehen steigt das Verhältnis von 80,0 auf rund 82,1 Prozent. Die Werte sind ausschließlich Modellannahmen: Eine Bank übernimmt den Kaufpreis nicht zwingend als Sicherheitenwert.
Nur falls dadurch eine bankinterne Konditionsgrenze überschritten wird, könnte ein Zinsaufschlag entstehen. Ein ebenfalls frei angenommener Aufschlag von 0,10 Prozentpunkten auf 320.000 Euro entspräche zu Beginn etwa 320 Euro zusätzlichem Jahreszins. Das ist kein Bankangebot und keine Kostenrechnung über die gesamte Zinsbindung: Tilgung, Laufzeit, Darlehensaufteilung und tatsächliche Konditionen verändern das Ergebnis.
So würde ich beide Seiten vergleichen
1. Küchenwert plausibel dokumentieren und die rechtliche sowie steuerliche Einordnung klären.
2. Den Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung mit der finanzierenden Bank abstimmen: Welcher Wert wird angesetzt? Wird die Küche mitfinanziert? Welche Eigenmittel sind erforderlich?
3. Vergleichbare Finanzierungsvarianten rechnen lassen: gleicher Kauf, gleiche Zinsbindung und Tilgung, aber die jeweils tatsächliche Kaufpreisaufteilung und Eigenmittelverwendung berücksichtigen.
4. Steuerersparnis, Zinskosten während der Zinsbindung und Liquiditätsbedarf gemeinsam betrachten. Eine vereinfachte Zinsrechnung ersetzt den konkreten Tilgungsplan nicht.
Mein Fazit
Eine realistische Ausweisung der Küche kann sinnvoll sein. Sie muss weder die Finanzierung verschlechtern noch ist sie automatisch die günstigste Lösung. Steuerliche Einordnung, Bankbewertung und Konditionen sollten vor der Beurkundung zusammen geprüft werden. Die tatsächliche Preisaufteilung bleibt dabei wahrheitsgemäß und wirtschaftlich nachvollziehbar.
Einordnung und Quellen
Stand: 12. Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung und keine Konditionszusage. Das Rechenbeispiel ist fiktiv; für eine Entscheidung zählen die konkrete steuerliche Behandlung und das verbindliche Bankangebot.
§ 2 GrEStG: Grundstücksbegriff
FG Köln, Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16 – Einzelfall zur Kaufpreisaufteilung